Другой ракурс при анализе торговой недвижимости в городе

Есть мнение, что многие региональные рынки торговой недвижимости близки к точке насыщения. Специалисты нашей компании провели исследование торговой недвижимости в регионах, которое дает возможность понять, так ли это на самом деле, и какие рынки уже насыщены, а какие нет. В ходе данного исследования были применены новые подходы к анализу обеспеченности населения торговыми площадями, среди которых особую роль занимает системный анализ городского пространства. Суть его заключается в том, что исследуемый город не является изолированной системой в рамках административных границ, а активно взаимодействует со своим окружением.

Проще говоря, люди проживают в одном городе, а являются пользователями услуг другого: ездят на работу, совершают покупки и т.д. Одним из наиболее популярных научных подходов, позволяющих это учесть, является метод выделения агломераций. Именно его наши специалисты взяли на вооружение, дополнив современными моделями потребительского поведения применительно к торговым центрам. В данном исследовании мы учитываем не только потребителей, проживающих в городе, но и население за границами центрального города.

Хорошим примером являются столичные ТРЦ «МЕГА», которые номинально размещены в области, но активно используется жителями Москвы, и таких примеров десятки. Именно этот эффект мы учли при проведении нашего исследования, так как географический подход позволяет выявить пространственные факторы развития торговой недвижимости, в отличие от эксельного «классического» подхода — анализа в пределах административных границ.

В качестве источников информации мы учли более 800 существующих концептуальных торговых центров в 15 городских агломерациях и проанализировали население более 350 городских поселений, в которых суммарно проживает около 44 млн. человек. Также хотелось бы отметить, что данное исследование не учитывает покупательскую способность населения и другие факторы, которые дают обширное поле для дальнейшего анализа. В этой статье мы предлагаем вашему вниманию рейтинг агломераций по обеспеченности торговыми площадями только по городам-миллионникам.

На графике приведены характеристики городов-миллионников, а также их агломераций. Как видно из графика, имеет потенциал Екатеринбург, так как «внешний», платежеспособный спрос, формируемый периферией, позволяет вводить новые торговые центры не смотря на высокую обеспеченность населения самого города. Другая ситуация в Воронеже, где агломерация уже близка к точке первичного насыщения с показателем в 500 кв.м./1000 чел. Следующий график отражает вклад главного города (центра) и окружения с другими городами (периферии) в обеспеченность агломерации.

В таких городах как Уфа, Воронеж, Омск нулевой вклад периферии обусловлен малой агломерацией и размещением торговых центров в рамках центрального города, в то время как в Самарской агломерации — большой вклад вносят торговые центры расположенные в Тольятти, аналогичная ситуация наблюдается в Волгограде с его городом-спутником Волжским. Иная ситуация в Нижнем Новгороде, где большой вклад в обеспеченность агломерации вносят как объекты в пригородах: Дзержинске, Боре, так и «прописанная» в Кстовском районе ТРЦ «МЕГА», не входящая в черту Нижнего Новгорода.

Основной вывод статьи — нужно рассматривать города, не абстрагируясь от их окружения, необходимо анализировать систему в целом. Предложенный нами подход можно использовать как в стратегическом планировании выхода в регион, так и на первоначальном этапе проведения геомаркетиноговогоисследования в городе.