Метро и численность населения как факторы размещения торговых объектов

Жизнь в современном мегаполисе развивается и устроена по своим внутренним правилам. Ежедневно проходя по улицам города, мы видим различные торговые объекты и не всегда осознаем, что их местоположение неслучайно. За прошедшие 20 лет становления рынка торговой недвижимости в Москве произошло формирование структуры размещения различных объектов стрит-ритейла. В рамках серии исследований торговой недвижимости, компания SmartLoc провела анализ размещения более 18 000объектов с учетом факторов удаленности от метро и численности населения в ближайшем окружении.

В ходе исследования была проанализирована 31 товарная категория, каждая из которых характеризуется своими особенностями размещения. Если отложить на осях графика показатели расстояния до метро и численности населения для каждой товарной категории, то можно выделить 4 группы, о которых пойдет речь далее.

1 группа — к ней относятся товарные категории, для которых характерно размещение далеко от метро и высокая численность населения в ближайшем окружении. С разным уровнем дифференциации факторов в эту группу входят: кулинария, химчистки, спортивные товары, бытовая техника, мебельные товары, косметика и парикмахерские, аптеки, детская обувь, продукты питания и специализированные алкогольные магазины, зоомагазины, канцелярские товары и книжные магазины. В этой группе с большим отрывом лидируют зоомагазины, которые на 30% дальше всех остальных от метро и численность населения в их окружении на 28% выше средней.

2 группа — объекты находятся близко к станциям метро, и для них свойственна низкая численность населения, проживающая в зоне обслуживания – они ориентированы на «дневное» население. В группу вошли такие сегменты как кафе и суши-бары, рестораны быстрого питания. Особенно выделяются кафе, которые в среднем на 30% ближе к метро по сравнению с другими категориями товаров и услуг.

3 группа — характеризуется сбалансированным размещением, которое одинаково учитывает оба фактора. В эту группу попали следующие категории товаров и услуг: современные антикафе, клубы, бары и рестораны, компьютеры и оргтехника, массажные салоны, одежда и отделения банков.

4 группа — для нее характерно близкое расположение по отношению к станциям метро и высокая численность населения, проживающего в ближней зоне, что подразумевает спальные районы, в которых есть станции метро. Группу формируют следующие сегменты: студии загара, обувные магазины, ломбарды и объекты микрофинансирования, оптика. Из всех изученных категорий наиболее близко к метро размещены объекты микрофинансирования, среднее расстояние до метро составило 435 метров, учитывая, что их количество превышает 1000 в Москве.

Если рассматривать Москву как сложившийся рынок, благодаря подобным расчётам можно сформировать представление об особенностях размещения стрит-ритейла и понять какие группы факторов для каких сегментов являются определяющими. Многие специалисты в области торговой недвижимости получают это знание на базе личного опыта по отдельным товарным категориям, и формируют неявное знание, не имея доступа к картине в целом. Только комплексный пространственный анализ с использованием геомаркетинговых данных, позволяет увидеть полную картину взаимосвязей факторов размещения и планировать местоположение будущих объектов, используя эти знания.