Частный сектор в жилом фонде городов-миллионников

ИЖС Казань

Продолжаем серию материалов о жилом фонде городов-миллионников. Предыдущее наше исследование, посвященное общему анализу размещения жилого фонда и его плотности, доступно по ссылке.

В данном исследовании мы решили сделать акцент на анализ частного сектора жилого фонда, понять насколько широко он представлен в крупнейших городах России и как много людей живет в частных домах. Мы хотели оценить соотношение индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и многоквартирных домов (МКД) в объеме жилого фонда и определить, какие из городов являются лидерами по объему ИЖС и как выглядит пространственная структура его размещения.

1. Описание исследования

Используемые данные: информация о количестве и размещении квартир по домам – база данных SmartLoc. Граф дорожной сети – данные компании HERE.

География исследования: 15 миллионников и Краснодар. Анализировалась только жилая территория в пределах административных границ города, т.е. без учета промзон, лесопарков и пр.

Единица анализа: ячейка сетки размером 250 на 250 метров. Для каждой ячейки рассчитали удалённость в минутах от центра и число жилых единиц с разделением их на принадлежность к МКД и к ИЖС. В качестве центра города учитывали исторический центр. Помимо непосредственно индивидуальных домов к типу ИЖС отнесли дома на 2-х хозяев и таунхаусы. Мы считаем, что де-факто, с точки зрения образа жизни и восприятия окружающей среды жильцами, они ближе к частному сектору, чем к многоквартирным домам.

2. Суммарный объем ИЖС в городах-миллионниках

В первую тройку городов по абсолютному объему частного сектора ожидаемо вошли два крупнейших южных города — Краснодар и Ростов-на-Дону, между которыми расположилась Москва, чей объем частного сектора существенно вырос после присоединения территорий «Новой Москвы».

Объем ИЖС

Дальнейшие места распределилась более интересно. Если высокие позиции Волгограда и Воронежа были ожидаемы, т.к. это центры крупных аграрных регионов, то, например, 4-е место Новосибирска кажется менее очевидным. Минимальным объемом частного сектора характеризуется Красноярск: здесь в 5 раз меньше частных домов, чем в Краснодаре при сопоставимой численности населения города.

3. Доля частного сектора в объеме жилого фонда города

Если говорить не об абсолютных значениях, а о доле частного сектора в объеме жилого фонда города, то рейтинг выглядит более логично. Пять городов с наибольшей долей частного сектора – это Ростов-на-Дону, Краснодар, Волгоград, Казань и Воронеж. Кроме Казани все города из этой группы являются крупнейшими центрами южных регионов страны и ассоциируются с высокой долей частного сектора в жилом фонде. Следует отметить, что при этом даже в Ростове-на-Дону и Краснодаре только каждая 10-я жилая единица (индивидуальный дом или квартира) относится к частному сектору.

Доля ИЖС

Минимальная доля частного сектора наблюдается в двух крупнейших городах — Москве и Санкт-Петербурге – по 1.2%. Среди остальных городов-миллионников, сопоставимых между собой по численности, самая низкая доля частного сектора в Красноярске, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге – около 3% от объема всего жилого фонда.

4. Пространственное размещение ИЖС в структуре жилой застройки города

Не секрет, что внутри городов частный сектор размещен неравномерно. На картах зеленым отмечены ячейки, доля ИЖС в структуре жилого фонда которых составляет более 90%. Все города, кроме Москвы и Санкт Петербурга, показаны в одном масштабе для удобства сравнения. Для Москвы и Санкт-Петербурга масштаб в 2 раза мельче. На схемах подписаны доля и абсолютный объем частного сектора. Города отсортированы по доле ИЖС в общем объеме жилого фонда.

Карта ИЖС

При визуальном анализе видно, что в большинстве городов частный сектор тяготеет к окраинам города. Для большей наглядности мы построили график размещения частного сектора по мере удаления от центра в разрезе 5-минутных интервалов.

ИЖС внутри города

Выделяются города, где в пределах зоны 15-минутной доступности до центра сосредоточена половина и более всего частного сектора. К таким городам относятся: Краснодар, Ростов-на-Дону, Воронеж, Новосибирск, Омск и Челябинск. Таким образом, можно сказать, что в городах с высокой долей ИЖС частный сектор расположен ближе к центру города. И чем меньше доля ИЖС, тем меньше он представлен в 15 минутах от центра.

Также интересно посмотреть, как изменяется не объем, а доля частного сектора по мере удаления от центра – насколько про тот ли иной город можно сказать, что окраины застроены многоэтажками, или наоборот представляют собой сплошной частный сектор.

Доля ИЖС внутри города

Общая тенденция для всех городов – это увеличение доли частного сектора по мере удаления от центра. Но среди городов все равно можно выделить группу, где доля частного сектора увеличивается незначительно и на фоне остальных городов остается относительно одинаковой. К этой группе можно отнести Новосибирск, Волгоград, Самару, Нижний Новгород и Красноярск.

Абсолютное преобладание частного сектора на окраине характерно примерно для половины городов. Это может быть обусловлено среди прочего и искусственными факторами при проведении административных границ. При рассмотрении городов в границах агломераций можно получить другие результаты, поэтому в подобных исследованиях территорий так важен системный географический подход к определению границ анализа.

Исследование структуры жилого фонда важно и в сугубо практических задачах. Например, в контексте анализа потребительского поведения – так, у людей, живущих в частных домах и в квартирах, оно, как правило, сильно различается. Особенно это касается расходов на такие товарные категории, как товары для дома/сада, DIY и подобные группы.